202005：地产融资最新放款通道整理
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目录
一、银行及信托委托贷款
二、通过金交所放款
三、通过AMC放款
四、通过合伙企业放款（明股实债）
五、股交所可转债
六、互联网小额贷款公司
七、结论
自2020年4月份以来，市面上的资金越来越多，优质房企的融资成本持续下降。非持牌类资金机构目前面临着两大难题，一是钱多却找不到好的项目；二是有钱、有项目却投放不了。从市场的情况来看，当前除了常规的明股实债类融资架构外，其他可用的放款通道越来越少。为便于说明，笔者就当前地产融资可用的放款通道做详细梳理，其中通道所涉合规问题需重点注意，亦欢迎读者与笔者交流和探讨。
一、银行及信托委托贷款
受地产金融的严监管影响，各银行的支行、分行涉房融资的审批权限上移，额度亦明显收缩；地产信托方面，额度管控更加严格，涉房产品数量在银保监会2020年5月8日发布《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》后出现明显回落。在当前两会重申房住不炒的基调下，银行、信托机构的放款通道越来越紧，即便可操作也基本要求单一机构作为投资人。以信托委贷为例，当前更多地是要求非房主体作为融资主体，当然通道费也相对较高。
二、通过金交所放款
(一）金交所定向融资计划放款
1.项目公司在金交所发行定向融资计划，单一机构资金认购该定向融资计划，其中可设置受托管理人（也可不设置），负责相关投后管理及费用的收取；
2.定向融资计划的资金可用于补充流动资金或用于项目开发；
3.特别注意，投资人为单一机构资金，优选底层为国企性质的项目公司；
4.资金流向：投资人账户——交易所结算账户——项目公司账户。
（二）金交所债权投资计划放款
1.中介机构与融资方签订《融资顾问协议》或授权委托书，对融资方和融资项目进行尽职调查，出具尽职调查报告；
2.项目公司在金交所发行债权投资计划，单一机构认购该债权投资计划；
3.资金可用于补充流动资金或用于项目开发；
4.特别注意，投资人为单一机构资金，优选底层为国企性质的项目公司；
5.资金流向：投资人账户——交易所结算账户——项目公司账户。
（三）金交所资产权益转让放款
1.提供底层材料、摘挂牌企业信息、土地购买合同等，转受让方签署资产权益转让协议；
2.资金机构为开发商提供资金XX个月，到期转让方回购或设置连带责任担保、差额补足等增信措施；
3.特别注意，资金需为单一机构资金。
三、通过AMC放款
（一）直接放款给地产项目公司
1.地产项目公司作为融资人/原债权人与其股东或关联方或可控制主体（建议为非国企）之间设计一笔应收债权，地产项目公司将该应收账款转让给AMC，单一机构资金从AMC处认购该应收债权。
2.地产项目公司作为原债权人，对到期回购该债权承担担保责任，并以其名下土地作为抵押担保。
（二）间接放款给项目公司
1.关联方或股东或可控制主体与项目公司形成债权，具体可通过签订买卖协议再补充发货收货单等方式实现，流水需及时处理，但需注意开票和报税的问题。
2.建议关联方或可控制主体（债权转让方）等尽量选择非国企，以便于操作。债权转让方将对地产项目公司的应收转让给AMC，AMC转让给资金方。
注意事项：
1.通过AMC放款的实质为资金方不直接放贷给融资方，而是通过AMC购买一笔融资方作为债务人的债权，债权中附带抵押权，可以把AMC理解为银行委贷角色。
2.以上架构可通过AMC办理代持抵押。
3.特别注意，资金不能是募集资金。
四、通过合伙企业放款（明股实债）
目前越来越多的机构通过搭建合伙企业的方式进行放款，并进行明股实债的相关操作，若当地国土部门不接受非金融机构或合伙企业作为抵押权人，则在代理抵押层面则可通过与地方AMC合作进行办理。具体操作层面可参阅西政资本公众号2020年5月22日发布的《地产前融：明股实债放款架构、抵押登记、收益支付与退出安排》一文相关内容。
五、股交所可转债
1.投资人层面，不接受个人投资人作为投资主体，亦需进行资金归集。目前实操中有通过委托投资方式进行操作，亦有借用资管计划通道进行操作的，是否选用主动管理会导致支付不同比例的通道费，且资管计划均需遵守分散投资的规定；
2.按照目前的操作，对于发债主体通常有成立至少1年以上的要求；
3.需注意的是，4月份流传的证监会《关于进一步明确区域性股权交易市场可转债业务有关事项的函》（清整办函〔2020〕30号），明确发行人需为区域股交所挂牌的股份公司，且不允许股交所作为通道，要求停止为房地产、类金融、异地企业及有限公司、城投公司、政府融资平台等主体发行可转债等等。虽然该文件未正式印发，但是有些区域已经开始按照该政策执行，该文件亦反映出一定的监管风向。
4.目前部分区域股交所可操作可转债模式，但是相对比较谨慎。不过该模式在放款通道以及办理抵押方面具备优势。
六、互联网小额贷款公司
除此之外，目前亦有部分网络小贷公司亦可作为放款通道，通常通过线下签署合同。出于形式合规的需要，通道方需通过签批制进行相关审批流程，但资金成本不得超过年化24%，且无法配置杠杆。
七、结论
因监管的问题，2020年的地产融资放款通道且用且珍惜。
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